限房价？禁马甲？倾向无房家庭？摁住房价，广州集中供地要求变了
唉，最近广州第二批集中供地新要求，传得沸沸扬扬，其调控之细，将深刻影响接下来的楼市格局。
好了，先来看看，传闻中第二批集中供地的新要求：
其一：参与拍地，禁止开发商“马甲”参与；
其二：南沙、黄埔土地竞拍，限房价竞地价；
其三：天河、黄埔、海珠、南沙住宅用地，50%（面积或房源）限售名下无房家庭。
经过与相关知情人士的确认，这个新要求基本属实（但最后如何，需等政府权威发文）。
为避免地价传导房价，这一次，广州真的是下定了决心。
黄埔军校小学地块摇号现场
具体的影响，我们接下来会逐一分析。
一、马甲拍地会被严格限制
不过，在这之前，我们先来了解下一个大背景。
近期，全国20多个城市第一轮集中供地基本告一段落，截至6月15日，共计有20个城市完成了第一轮的集中供地，成交涉宅用地达769宗，土地出让金高达9002.66亿元。
其中，一个最大的影响，就是触顶限价转摇号，开发商马甲抢地。
在这种规则下，某些热门地块很容易被送上最高限价，而房企的马甲越多，在摇号环节中被摇中的概率就越大。
比如，广州的黄埔军校小学地块，被320家房企马甲围猎。👉罕见！开发商排队摇号，地价27274元/平的黄陂，不要等了
黄埔军校小学地块摇号现场
这种盛况，并非广州独有。
今年3月，苏州出让的一块地，就吸引了471个房企马甲到场。
于是，今年5月21日，苏州市发布《关于严格落实竞买要求的通告》，强调同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买，且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金。
紧接着南昌、东莞也相继发布政策约束马甲：
6月8日，南昌市发布《关于进一步加强住宅用地供应调控工作的通知》，要求竞买人在报名时书面承诺其关联公司不参加同一宗地竞买；
6月10日，东莞市发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告》（试行），要求参拍企业实缴出资必须大于0；参拍企业员工参保人数必须大于0；参拍企业连续报税1年以上，纳税大于0。
这一轮集中土拍的一些城市，马甲的数量太多，已经引起媒体和政府部门的关注，有些城市已经明确马甲不得报名，估计其余的城市在审核是否为马甲的条件上也会严格控制。
所以，严格执行调控的广州，出台这一要求，也在预料之中。
开发商马甲拿地，会提升溢价率、抬高参拍门槛，从而加剧房企之间的分化；禁止马甲拿地，可以让拿地环节更加透明。
接下来，企业要想拿地，不是要靠企业实力，而是靠运气了。
限房价、竞地价重出江湖
回顾广州第一轮土拍，除了黄埔、番禺诞生的四宗摇号地块，最让人印象深刻的，莫过于白云金沙洲皇冠地块。
起拍楼面价19853元/平，成交楼面价42122元/平，溢价率高达112%。
面粉贵过面包的价格，让人震惊。
鉴于广州已经实行了限制地价，那么接下来的举措很有可能会加上限制房价。
4月2日出台的《广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，在进一步加强住宅用地供应和监管这一条里面专门强调：
在部分区域采用“限房价，竞地价”出让，完善房价地价联动出让模式，竞买申请人在报名时，应提供签署的知晓出让地块房地联动查询结果以及理性竞价的承诺书。
阿拆认为，在第二轮的集中供地中，广州大概率会加上这个补丁。
其实，“限房价、竞地价”在广州早有先例。
2007年，广州诞生了首例限价房地，科学城H3、H4地块。
其中，H4地块被广东龙光(集团)有限公司以4000元/平限房价、3.9214亿元地价夺得，该项目的房价最高限定在4000元/平，也就是如今的龙光·峰景华庭。
在当时，这个价格不仅远低于广州市区住宅均价，更低于科学城楼盘的售价。
H3地块则被万科&CAR-RINGTONCAPITAL LIMITED 联合体以6000元/平限房价、4.6425亿元地价夺得，也就是后来的万科城新里程。
根据相关规定，限价房业主在房产证满5年后，可自行补缴地价进入商品房销售市场。
保护刚需，倾向无房家庭
保护刚需，部分住宅用地限售无房家庭。
去年以来，杭州、南京、宁波、成都、深圳等城市，都出台了无房家庭优选的举措，如：
南京，符合“无房居民家庭”情况，将获得优先购房福利；
宁波，开发商应在公证机构监督下随机抽取不少于50%的可销售住宅房源（按套数计）供无房家庭优先认购等。
深圳，则要求热点楼盘必须采取APP登记公证摇号，且无房家庭优先的方式进行销售。
无房家庭优先购房，本来就是几大城市调控的一个方向。
而这一点，很有可能通过土地出让设置条件来达成，在地块出让时，可以要求开发商承诺将一定比例的住宅优先销售给无房家庭。当然，对于无房家庭购房，也需要有限售的约束。
打击炒房，但也要保证特定人群的购房权益。
最后，对于广州下一轮集中供地规则，大家有什么想法？欢迎评论留言。
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